Nossa sócia Drª Larissa Raminho Pimentel abordou o assunto em artigo publicado no portal especializado sobre o mercado condominial Diário do Condomínio.
Em função da pandemia do Covid 19, e com o respaldo da sanção da Lei nº 14.010/2020, derivada do Projeto de Lei 1179/2020 – foi publicada no Diário Oficial da União e já está em vigor a possibilidade de realização de assembleias virtuais até o dia 30 de outubro deste ano, ou enquanto durar a estado de pandemia.
Essa nova modalidade tem ganhado força em condomínios da Grande Vitória. Muitos síndicos já aderiram e até utilizam a tecnologia para aprovar pautas importantes, que, a exemplo do que acontece nas reuniões presenciais, também deve cumprir todos os ritos legais para que não haja qualquer possibilidade de anulação dos atos.
A convocação da assembleia deve observar todas as formalidades da presencial, sendo que a diferença está na necessidade do uso de um moderador para os debates, além de ser fundamental a exposição prévia sobre como realmente o ato será realizado.
É importante observar a necessidade de criar materiais que instruam os condôminos participantes para evitar discussões desnecessárias. Esta modalidade é apenas uma transferência do que ocorre no off-line para o universo online, em que se deve manter e respeitar todas as regras existentes na Convenção e Código Civil.
Observa-se que o fato da assembleia ocorrer em ambiente virtual não relativiza a obediência a norma e protocolos legais, pelo contrário, deve ser ressaltado todos os procedimentos legais para evitar uma anulação dos atos ali praticados.
Outro ponto fundamental a ser observado é o estabelecimento de um canal eletrônico para o encaminhamento prévio de questionamentos, procurações e demais documentos que se fizerem necessários para os debates na Assembleia, evitando assim, ilegalidades que inviabilizariam o transcorrer da reunião.
Com relação às atas é importante destacar a extrema importância de listar todos os condôminos que estavam presentes, sendo esta a exigência de alguns cartórios para possibilitar o registro.
Passos para realizar a Assembleia de forma Virtual com validade legal: ● Respeite o prazo para convocação da assembleia e as formalidades necessárias para sua ocorrência, como a convocação de todos os moradores;
● Oriente os condôminos de como proceder para realizar a baixa de aplicativos, cadastros e outros procedimentos necessários para que tenham o voto computado e participem das discussões assembleares;
● Deve haver um eficiente sistema de validação dos votos que atenda todas as peculiaridades da assembleia;
● Amplo debate dos assuntos que serão discutidos;
● Não pode restringir ou impedir o direito de manifestação de qualquer condômino;
● Deve-se observar quedas ou interrupções sistêmicas operacionais que impedem o acesso e o devido acompanhamento dos debates por parte dos condôminos para evitar anulações dos procedimentos ali debatidos;
● Não poderá permitir a participação de condôminos inadimplentes, salvo nos casos previstos nas regras legais. Nesta condição, o morador tem direito apenas a acompanhar a reunião, sem direito a voto;
● Deve ser informado a votação dos temas deliberados, sendo permitido manter a assembleia em aberto para o computo eletrônico dos votos e dos condôminos que não participaram (logados) das deliberações. Deve ainda possibilitar a votação por parte do condômino a assuntos previamente debatidos antes do seu ingresso no ambiente virtual;
● Não poderá aprovar deliberações em desrespeito ao quórum mínimo exigido.
A lei estabelece regras para um regime de caráter transitório, as determinações valerão até 30 de outubro ou enquanto durar o período de Pandemia. Passado esse período, volta a valer o preconizado no Código Civil – sem tais regulamentações. Entretanto, em vista de necessidade, a prorrogação das medidas poderá ser proposta na Câmara ou no Senado.
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