Nossa sócia Drª Larissa Raminho Pimentel abordou o assunto em artigo publicado no portal especializado sobre o mercado condominial Diário do Condomínio.
São comuns os casos em que pessoas que residem, ou já residiram, em condomínios edilícios enfrentam, ou conhecem alguém que tenha enfrentado: a péssima situação de ter um vizinho que se comporta de maneira inadequada, promovendo a instabilidade social em seu meio.
Essa espécie de morador é facilmente identificada, pois sempre reclama de tudo e desrespeita regras básicas de civilidade. Ele tanto conturba a vida do síndico quanto dos demais vizinhos.
Os conflitos entre ele e os vizinhos sempre constituem foco de tensões sociais e econômicas dentro da esfera condominial, por isso a busca do diálogo é sempre o primeiro recurso a ser usado nessas situações. No entanto, mediante a condutas reiteradas de desrespeito não resta alternativa senão a busca do Poder Judiciário para sanar os problemas ocasionados pelos condôminos antissociais.
É importante salientar que a conduta tipificada como condômino antissocial não se traduz pelo fato do condômino ser mal educado apenas, isso é, aquele condômino que não cumprimenta seus vizinhos ou que fala alto. A situação transcende o comportamento retrógrado da falta de educação. A pessoa a que este artigo se refere é aquele vizinho que ultrapassa todos os limites do aceitável, tornando quase impossível a convivência. Traçar essa diferença é fundamental para o entendimento do que seja um condômino antissocial.
Nesse prisma, princípios norteadores da boa convivência, tais como urbanidade, gentileza, civilidade etc... devem reger as relações entre os vizinhos uma vez que todos são ao mesmo tempo proprietários exclusivos de seus apartamentos, mas coproprietários das áreas comuns do edifício, devendo seguir regras de convívio indispensáveis para a manutenção da coesão orgânica desse conjunto econômico-jurídico, que é o condomínio.
Todavia, mediante o descumprimento básico de tais regras de convivência é necessário que se delimite a relação de direitos e deveres dos condôminos que está traçada, em linhas gerais, na convenção condominial registrada, podendo ser alterada, excluída ou criada novas regras por meio das assembleias. Contudo, devem manter respeito às normas legais e principiológicas do ordenamento pátrio.
O que se espera de todos os condôminos é que de fato todas as regras criadas sejam fielmente cumpridas por todos. Acontece que essa expectativa, na grande maioria das vezes, é totalmente frustrada. Sempre haverá o descumpridor das regras, seja de que natureza a regra for.
Para todas as situações de descumprimento das regras condominiais previstas na convenção, bem como nas normas gerais do direito, existem os mecanismos de sanção. O Código Civil aborda alguns deles no próprio artigo 1.336, mas também sugere punição aos contumazes descumpridores no artigo 1.337.
A manutenção do direito de vizinhança é fator indispensável para a proteção do condômino e do condomínio. Por isso é importante conhecermos o que a legislação em vigor defende ou condena, para que seja mantida a paz e a ordem social, coibindo assim, as ações do condômino antissocial.
Sabemos que é extremamente necessária uma sistematização dos instrumentos de defesa dos indivíduos através da prática do Direito, visando coibir comportamentos prejudiciais aos demais condôminos.
Perceptível está a preocupação do legislador em forçar o condômino a cumprir com suas obrigações de forma plena ao impor multas pecuniárias cuja base de cálculo é a contribuição mensal paga a título de taxa de condomínio.
Ressalta-se que essa multa, por ser de natureza legal, independe de previsão na convenção de condomínio e somente pode ser aplicada em casos de descumprimento reiterado, não podendo jamais ser aplicada em descumprimentos pontuais e esporádicos.
Ocorre que o problema se torna muito claro quando a situação recai sobre o comportamento antissocial reiterado do condômino. Mais uma vez, não se confunde o comportamento social com a ausência do bom trato e cortesia do condômino.
Nos dizeres do Ministro Luiz Edson Fachin, o comportamento antissocial está presente naquelas situações em que "a estabilidade das relações entre condôminos é gravemente ameaçada, inviabilizando a convivência social".
Para esses casos a lei prevê uma multa mais substancial em relação a esses condôminos, expressa no parágrafo único do artigo 1.337 do CC, que pode chegar ao décuplo do valor pago a título de taxa condominial.
Contudo, surge novamente a indagação acerca do condômino abastado que possa suportar o peso da imposição da multa e assim permaneça praticando as condutas antissociais. Aparentemente uma situação que não teria solução.
Apesar de a lei Civil não deixar claro se a medida para coibir o comportamento se esgota na multa, aparentemente não terminam aí as possibilidades de resolver a questão.
Os condôminos, o condomínio ou o possuidor prejudicado, em que pese a aplicação da multa, poderão propor ação indenizatória ou de obrigação de fazer ou não fazer, com pedidos de tutela específica, conforme prevê o Código de Processo Civil em seus artigos 139, IV, 497 a 500, 536, §1º, e 537.
Entre essas possibilidades previstas nos dispositivos retromencionados, consta que "o juiz poderá determinar, entre outras medidas, a imposição de multa, a busca e apreensão, a remoção de pessoas e coisas, o desfazimento de obras e o impedimento de atividade nociva, podendo, caso necessário, requisitar o auxílio de força policial" (art. 536, §1º).
Nota-se que entre as medidas encontra-se a expulsão do condômino com comportamento antissocial reiterado do prédio. Contudo, ressalta-se que, caso haja tal medida, o condômino perderá a posse direta do bem, mas permanecerá com a posse indireta, podendo exercer seu poder de fruição, transferindo o exercício da posse direta a terceiros.
Ademais, corroborando para esse entendimento, o Centro de Estudos Judiciários (CEJ) do STJ editou o Enunciado de 508 em sua V Jornada de Direito Civil que diz:
Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (Arts. 5º, XXIII, da CF/88 e 1.228, §1º do CC/02) e a vedação ao abuso do direito (Arts. 187, e 1.228, §2º, ambos do CC/02) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do artigo 1.337 do CC delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.
Sendo assim, o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar correspondente ao décuplo (10 vezes) do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia ou mesmo ser forçado a se retirar do condomínio, em prol da paz social e direito de convivência.
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