Nossa sócia Drª Larissa Raminho Pimentel abordou o assunto em artigo publicado no portal especializado sobre o mercado condominial Diário do Condomínio.
Temos observado atitudes tomadas, de forma independente, por síndicos que acabam tendo posturas de “donos” do condomínio, mandando fazer e desfazer, sem critérios ou consulta aos condôminos.
Diante desses fatos e prezando pela legalidade de seus atos, o síndico deve buscar respaldo para todas as suas ações, inclusive para fazer contratações de prestadores de serviços, podendo ser empresas ou autônomos. Importa observar que a melhor alternativa tem sido a contratação de empresas, pelo respaldo que proporciona ao condomínio.
Para realização de obras de valor significativo ou que venham a interferir nos atos cotidianos dos condôminos (impermeabilização, pintura, implantação de ladrilhos e azulejos, etc...) há a necessidade de que a contratação para realização destes serviços seja precedida de deliberação pela assembleia condominial, onde haverá apresentação de propostas de serviços e orçamentos que devem ser postos sob análise e votação de todos os presentes.
Entretanto, a prática tem demonstrado que o fator preponderante para a escolha de qualquer proposta e/ou orçamento é o preço. Contudo, na contratação de serviços por parte do condomínio, deve o síndico juntamente com os condôminos ampliar seus critérios de avaliação e convencimento, estabelecendo uma hierarquia que venha a evitar futuros transtornos (sob a forma de responsabilidade civil, trabalhista, penal e perante a seguridade social), para o próprio síndico e para o condomínio.
O primeiro passo a ser adotado para a contratação da prestadora de serviço é a verificação dos procedimentos de segurança adotado pela possível contratada.
Desta forma, no sentido de evitar gastos que não podem suportar, algumas empresas deixam de atender às normas mais elementares de segurança do trabalho, deixando de lado a utilização efetiva de equipamentos adequados e próprios para a realização dos trabalhos, passando a improvisar materiais de segurança.
Assim, deve o síndico excluir de pronto todas estas empresas que desenvolvam suas atividades em desacordo com as normas de segurança, desconsiderando por completo o preço oferecido, uma vez que os riscos da atividade são incalculáveis em caso de sinistro.
Deve-se ressaltar que em caso de acidente envolvendo empregado de empresa contratada, a posição majoritária é a de que o condomínio não responde pelos danos ocorridos em face do empregado, uma vez que, o condomínio é considerado “dono da obra”, aplicando-se desta forma, a Orientação Jurisprudencial n. 191 da Seção de Dissídios Individuais do Tribunal Superior do Trabalho, como pode ser observado pelo julgado recente do TST – em Recurso de Revista: 9552420105150071, cujo Relator: Lélio Bentes Corrêa, da 1ª Turma proferiu julgamento em 11/02/2015.
Todavia, importa registrar que em alguns casos poderá o condomínio responder juridicamente aos danos causados a terceiros. Sendo assim, o condomínio não deve descuidar de realizar a fiscalização da obra e demais situações, mesmo tendo contratado uma empresa regular.
Em caso de contratação de pessoa física para a realização desses, deve-se ter em mente que, em caso de serviço realizado com defeito, será possível compelir o prestador que promova os consertos devidos. Diga-se de passagem, é praticamente impossível responsabilizar o profissional por quaisquer atos por ele praticados como perdas e danos, ou mesmo restituição de valores recebidos, uma vez que sabidamente esses profissionais possuem poucos recursos.
Sendo assim é importante o síndico administrar o seu condomínio como uma empresa, devendo analisar as propostas, mensurar os riscos e manter seus condôminos informados do que está acontecendo. Ter um seguro contra acidentes é fundamental para se resguardar de intercorrências que possam comprometer os fundos de reserva por longos períodos. Outro ponto importante é não deixar de fazer as retenções e recolhimentos dos tributos oriundos das Notas Fiscais ou, no caso de prestador pessoa física, a emissão de RPA com a devida retenção e recolhimento do INSS.
Diante disso a contratação de prestadores de serviços deve ser sempre analisada de forma consciente e buscando o melhor para o condomínio, pois o barato pode sair muito caro.
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